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离婚房产如何分割?10起典型案例(下)

  2018-05-28  人已浏览 

法官提醒:

为妥善分割房屋、避免矛盾二次激化,法官提醒公众,在婚姻走到尽头时,平等协商,互相尊重,互相谅解,本着公平合理的原则,友好协商房屋分割。

法官说:“房产分割应当在此基础上照顾子女和女方权益,应当尽可能分配给离婚后直接抚养子女的配偶方,并坚持保护妇女合法居住、使用权益。在双方具备均等分割房产的前提下,尊重房屋的既往居住历史、购买和居住年限等实际情况,倾向于照顾生活上没有或低收入配偶方,照顾无房方和居住困难方。


典型案例7、经适房屋看政策,认定虽易分割难

周先生和黄女士2009年经人介绍相识结婚,周先生系北京户籍,黄女士系外地户籍。二人婚前缺乏了解,婚后一直矛盾不断,2010年周先生经过摇号取得了一套位于大兴区黄村镇的经济适用房购房资质,周先生以个人名义签订了购房合同并办理了按揭贷款,以两人共同财产支付了房屋首付款,两人每月用工资结余定期偿还月供。2016年该房屋办下产权并登记在了周先生个人名下。

2017年二人因感情不和打算协议离婚,但对这套经济适用房的分割上却产生了分歧,双方均主张取得该房屋的单独所有权,并给予对方房价补偿。双方协商未果后黄女士起诉至法院,要求判决房屋归自己所有,给予周先生价值补偿。

法官说法:根据《婚姻法》第17条的规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有。本案争议的经济适用房属于二人婚后以夫妻共同财产支付首付款并偿还月供购买,应当属于夫妻共同财产。但经济适用房与商品房存在明显区别,它是本市政府组织开发兴建,并以较为经济的房价向本市城镇居民家庭销售的房屋。经适房只针对本市城镇户籍中的低收入群体,取得房产证后5年方可上市交易,交易时需要交纳土地出让金。本案争议房屋属于北京市经适房,只能由具有北京市户籍的城镇居民享有产权。故法院最终判定房屋所有权归周先生,由周先生参照同区域的商品房屋价值给予黄女士价值补偿。

与经适房类似的还有“两限房”,即限房价、限套型普通商品住房。“两限房”和经适房一样,也是本市政府批准,对本市城镇居民的一种住房福利,购房人同样需要具备本市城镇居民户籍。使用夫妻共同财产购买的两限房,如果只有一方具有本市城镇户籍,应当判归本市居民所有,按照公平原则由得房方补偿未得房方价值补偿。

典型案例8、单方处分共有房,配偶如何护权利

许先生和妻子沙女士结婚多年,2011年左右因许先生与婚外第三者发生不正当男女关系,沙女士和许先生发生争执后两人开始分居,两人碍于子女和老人的劝阻,一直没有办理离婚手续。许先生和沙女士婚后于2005年在昌平区天通苑购买了一套商品房屋,房屋已偿清贷款并登记在许先生名下。

2015年,沙女士从子女口中得知许先生正打算将房屋低价卖给自己的弟弟,房屋当时市场价大约400万元,许先生和弟弟经中介公司已经签署了存量房屋买卖合同,约定购房价格为200万元。沙女士得知后非常气愤,向法院提出了离婚纠纷,根据律师建议迅速对涉案房屋进行了财产保全,以防止房屋被私下过户,并请求判令按照夫妻共同财产分割涉案房屋。

法官说法:夫妻之间互相具有家事代理权,根据家事代理权的规定,对于日常家庭事务项目内的处分,夫妻双方均能以自己个人名义进行,并自然对配偶方发生法律效力。但家事代理权范围不包括对生产和生活资料的重大财产处分。一方未经对方同意或者追认,擅自出售共有房屋,属于超越家事代理权的行为,属于无权处分共同财产。

按照《婚姻法司法解释三》第11条的规定,并结合《物权法》关于善意取得的制度规范。除非买受人符合善意取得的三个要件:1、善意;2、支付合理对价;3、房屋已经办理过户登记,买受人才能主张对无权处分的共有房屋成立善意取得,配偶方才无权主张返还共有房屋。

本案中,许先生无权处分共有房屋的行为,其弟弟对该房屋的性质和许先生夫妇之间的矛盾是明知或者应知的,而其依然与许先生单方签署购房合同,不能认定其对许先生处分共有房屋属于无权处分这一事实存在善意。其次,许先生弟弟也没有以一个合理的对价作为购房款,涉案房屋也并未实际办理过户登记。故法院最终判定涉案房屋作为夫妻共同依法分割,由许先生和沙女士按份共有,每人享有50%的份额。沙女士持生效判决通过依法执行,变更了房屋登记状态,并成为了按份共有人。

典型案例9、离婚协议虽履行,未办离婚也无效

林先生和孔女士结婚多年,积累了丰厚的共同财产。孩子上大学后二人渐渐因生活琐事产生矛盾,几次想要离婚。2015年8月,两人在一次激烈争执后,决定协议离婚,并签署了一份离婚协议书,协议书约定二人婚后购买并登记在双方名下的夫妻共同房屋两套,位于朝阳区芳草地的一套归林先生单独所有,位于海淀区双榆树的一套归孔女士单独所有,其他共同财产也同时进行了分割。签署协议后的次日,双方就前往房管局完成了房屋权属的变更登记。

由于双方工作繁忙,一直没有前往民政局办理离婚登记。2015年9月,孔女士发现林先生在婚姻关系存续期间存在出轨情形,她觉得自己在婚姻中受到了伤害,要求改变原来的房屋分割方案,林先生应当净身出户。林先生认为自己没有出轨,房屋已经按照离婚协议进行了分割,已不属于夫妻共同财产。孔女士遂起诉至法院,要求按照共同财产分割上述两套房屋,均由孔女士个人所有。

法官说法:离婚协议与一般民事合同存在一定区别,它既有身份关系的约定,也有财产关系的约定。按照《婚姻法司法解释三》第14条的规定,当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议,如果双方协议离婚未成,一方在离婚诉讼中反悔的,人民法院应当认定该财产分割协议没有生效,并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。离婚协议属于典型的附生效条件法律行为,只有生效条件(登记或者诉讼调解离婚)成立时,离婚协议才具有法律效力。本案中林先生和孔女士虽签署了协议,但未前往民政局办理离婚登记,该离婚协议并未发生法律效力,双方据此履行的房屋产权变更登记因缺乏履行基本,应当恢复原状。

典型案例10、婚后受赠避争议,具体倾向要明确

孙先生父母早年离异,一直由爷爷奶奶抚养长大。参加工作后由于无房居住仍和爷爷奶奶住在一起。老人特别疼爱孙先生,孙先生也非常孝顺,一直无微不至地照顾老人生活。

2014年孙先生和邓小姐结婚,因双方收入水平均不理想,婚后两人依然和孙先生爷爷奶奶居住在一起。因邓小姐一直与孙先生爷爷奶奶存在矛盾,四人一直关系紧张。2015年,两位老人自感年岁已高,前往公证处立下公证遗嘱,将两人的夫妻共同房屋遗赠给孙先生,并指明属于其个人财产,与其他人无关。

2016年、2017年两位老人相继离世,孙先生通过公证遗嘱办理了房屋过户手续,房屋登记在了自己个人名下。2017年年底,邓小姐以感情破裂为由起诉至法院要求离婚,并要求按照夫妻共同财产分割孙先生继承的房产。

法官说法:根据《婚姻法》第17、18条的规定,婚内继承或赠与所得的财产,除非遗嘱或者赠与合同确定只归夫妻一方,否则视为对夫妻双方的赠与。本案中,孙先生爷爷奶奶通过公证遗嘱,指定遗产归孙先生个人所有与他人无关的表述,应当属于明确指定给夫妻一方,不属于夫妻共同财产,故法院驳回了邓小姐要求分割该套房产的诉求。

当感情无法维系时,请用法律保护自己

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